האם ידוע לכם שקרוב ל-151,000 דירות נמכרות במדינת ישראל מדי שנה? בעבור מרבית הציבור, עסקה מסוג רכישה ו/או מכירה של דירת מגורים מהווה עסקה של חיו, העסקה בהיקף הפיננסי הגבוה ביותר שיבצעו לאורך חייהם. בעסקאות במקרקעין מכל מיני סוגים, הן בשל ערכן הכלכלי הגבוה והן בשל המורכבויות הטמונות בהן, חשוב במיוחד להסתייע בייעוץ מקצועי, ובליווי של עורך דין דיני מקרקעין.
מהו עורך דין דיני מקרקעין ?
עורך דין דיני מקרקעין הוא עורך דין העוסק בתחום האזרחי מסחרי ועיקר עיסוקו והתמחותו היא בענף הנדל"ן. עורך דין אשר מתמחה במקרקעין מכיר לעומק את החקיקה והתקנות הנוגעות בענף, שומר על עדכנות מקצועית באמצעות חיבור לערוצי מידע רלוונטיים. מהניסיון שהוא רכש מכיר הוא לעומק את הסיכונים הקיימים בעבור כל צד בעסקה בעסקאות מקרקעין שונות ואת מנגנוני ההגנה החוזיים והאחרים בהם נכון לעשות שימוש להגנה מלאה על האינטרסים של לקוחותיו ועל הכספים של הלקוח. בהתאם לחקיקה במדינת ישראל נדרש ליווי משפטי לכל עסקה במקרקעין.
ההסמכה בלשכת עורכי הדין מאפשרת לכל עורך דין לטפל ולספק שירותים משפטיים במכלול תחומי העיסוק הנוגעים לחוק, החל מייעוץ ועריכת חוזים, וכלה בייצוג משפטי. יחד עם זאת, מערכת החוק בישראל נחלקת למספר תחומי עיסוק, המהווים עולם ומלואו- כל אחד מהם בפני עצמו, ובבחירה של עורך דין חשוב במיוחד להסתייע בעורך הדין אשר מביא מיומנות, מומחיות וניסיון בתחום האמור. באופן דומה, לא מומלץ לפנות ולהסתייע בעורך דין דיני מקרקעין לייצוג משפטי באישום פלילי.
ליווי משפטי בעסקאות לרכישת ולמכירת דירת מגורים כולל מספר שלבים:
- בדיקות טרום חתימת חוזה – עם מציאת הדירה המתאימה ובטרם הבשלת העסקה נדרשות מספר בדיקות מקדימות, אשר נועדו להבטיח את אמיתות וחוקיות העסקה, זכויות המוכר בנכס, מעמד הקרקע והדירה ברישומי הטאבו (לשכת רישום מקרקעין),במנהל מקרקעי ישראל, בחברה משכנת, תלוי איפה רשום הנכס. חלה חובה לבדוק האם רשומה הערות אזהרה ומשכון ברישומי הנכס, חבויות לרשות המקומית או לגורמים אחרים, התאמה בין רישומי הנכס למבנה בפועל ועוד. ליווי של עורך דין מקצועי בתחום המקרקעין בשלב זה של העסקה, יבטיח את בדיקת כלל המידע והתיעוד הרלוונטי, ואת האפשרות להחליט בצורה מושכלת ובטוחה על התקדמות העסקה. במקרה של רכישה מקבלן יבצע עורך הדין בדיקות רלוונטיות הנוגעות לרישום הזכויות וכן לבטוחות שמעמיד היזם/קבלן.
- עריכת חוזה מכר ורכישה – עורך הדין במקרקעין יכין (או ינסח) טיוטת חוזה המכר- על סמך ההסכמות שהושגו במסגרת תהליך משא ומתן בין הצדדים תוך חתירה מתמדת להגנה על האינטרסים והזכויות של לקוחותיו על פי חוק.
- תיקונים ועריכה – עם סיום עריכת החוזה יעביר עורך הדין את טיוטת ההסכם בטרם חתימת הצדדים, לצד שכנגד או לבא כוחו, לצורך עיון בחוזה ומתן אפשרות להסתייגויות והערות שיידונו בין הצדדים עד לדיוק ההסכמות וניסוחן מחדש באופן שיהיו מקובלות על שני הצדדים.
- ליווי במעמד החתימה על חוזה – למרות ההסכמות והשקיפות, מעמד החתימה על החוזה אינו בבחינת פעילות טכנית בלבד ועשוי להוליד שאלות, סוגיות ואף אי הסכמות שיביאו להישמטות העסקה. חשוב במיוחד להגיע למעמד זה בליווי ייצוג אחראי ושקול. במעמד החתימה יבהיר עורך הדין למשתתפים סוגיות שונות, מחויבויות וסעיפים שונים ויבטיח את ההבנה והחתימה על החוזה מתוך מודעות, הסכמה חופשית, ובאופן שלא ניתן להלין ולערער עליו.
- רישום זכויות על הנכס – עם השלמת העסקה, יבצע עורך דין רישום (העברת) זכויות כחוק בלשכת רישום מקרקעין (טאבו), במנהל מקרקעי ישראל או בחברה משכנת לפי העניין.
תפקידו של עורך דין לענייני מקרקעין ונדל"ן :
- בדיקת נתוני הקונה ו/או מוכר, יכולת כלכלית ויכולת לעמוד בתנאי העסקה;
- בדיקת סטאטוס/רישום של הנכס;
- ליווי הליך מכר/רכישה של הנכס תוך הגנה על האינטרסים והמטרות של הלקוח, יצירת בטחונות שיבטיחו את מלוא הזכויות של שני הצדדים;
- עריכת חוזה/בדיקת חוזה;
- דיווח למיסוי מקרקעין;
- ליווי הליך קבלת מימון/משכנתא;
- פתיחת חשבון נאמנות עם הלקוח;
- רישום והעברת הזכויות על שם הרוכש/מסירת חזקה.
עורכת הדין אולגה קוטלניקוב היא עורכת דין בעלת ניסיון רב שנים, מלווה במקצועיות את לקוחות רבים בעסקאות מכר ורכישה של דירות ונכסי נדל"ן אחרים, תוך ייצוג כל צד נאמנה. עו"ד קוטלניקוב מספקת שירותים לכלל האוכלוסייה, לרבות מגזר דוברי הרוסית, ומעמידה לרשותם משרד בוטיק מקצועי בחולון, שירות אישי, זמינות בכל עת וליווי לאורך כל שלבי ההליך.
