האם ידוע לכם שקרוב ל-151,000 דירות נמכרות במדינת ישראל מדי שנה? בעבור מרבית הציבור, עסקה מסוג רכישה ו/או מכירה של דירת מגורים מהווה עסקה של חיו, העסקה בהיקף הפיננסי הגבוה ביותר שיבצעו לאורך חייהם. בעסקאות במקרקעין מכל מיני סוגים, הן בשל ערכן הכלכלי הגבוה והן בשל המורכבויות הטמונות בהן, חשוב במיוחד להסתייע בייעוץ מקצועי, ובליווי של עורך דין דיני מקרקעין.
מהו עורך דין דיני מקרקעין ?
עורך דין דיני מקרקעין הוא עורך דין העוסק בתחום האזרחי מסחרי ועיקר עיסוקו והתמחותו היא בענף הנדל"ן. עורך דין אשר מתמחה במקרקעין מכיר לעומק את החקיקה והתקנות הנוגעות בענף, שומר על עדכנות מקצועית באמצעות חיבור לערוצי מידע רלוונטיים. מהניסיון שהוא רכש מכיר הוא לעומק את הסיכונים הקיימים בעבור כל צד בעסקה בעסקאות מקרקעין שונות ואת מנגנוני ההגנה החוזיים והאחרים בהם נכון לעשות שימוש להגנה מלאה על האינטרסים של לקוחותיו ועל הכספים של הלקוח. בהתאם לחקיקה במדינת ישראל נדרש ליווי משפטי לכל עסקה במקרקעין.
ההסמכה בלשכת עורכי הדין מאפשרת לכל עורך דין לטפל ולספק שירותים משפטיים במכלול תחומי העיסוק הנוגעים לחוק, החל מייעוץ ועריכת חוזים, וכלה בייצוג משפטי. יחד עם זאת, מערכת החוק בישראל נחלקת למספר תחומי עיסוק, המהווים עולם ומלואו- כל אחד מהם בפני עצמו, ובבחירה של עורך דין חשוב במיוחד להסתייע בעורך הדין אשר מביא מיומנות, מומחיות וניסיון בתחום האמור. באופן דומה, לא מומלץ לפנות ולהסתייע בעורך דין דיני מקרקעין לייצוג משפטי באישום פלילי.
מתי נצטרך עורך דין מקרקעין
ישנם מספר תרחישים חשובים בהם כדאי להיעזר בעורך דין מקרקעין כדי להבטיח שהעסקה תהיה חוקית ובטוחה. מקרים בולטים כוללים:
- רכישת או מכירת דירה: כשמבצעים עסקת נדל"ן, מדובר בהשקעה משמעותית, ולכן חשוב לוודא שכל ההיבטים המשפטיים, הכספיים והטכניים מטופלים כראוי.
- בדיקות משפטיות ונכסים: עורך דין מקרקעין מבצע בדיקות משפטיות כדי לוודא שהנכס נקי מעיקולים, משכונות או בעיות אחרות.
- סכסוכים עם צדדים שלישיים: כאשר יש סכסוך עם בעל נכס אחר או עם נושים, עורך הדין יכול להוות גישור ופתרון משפטי.
- בדיקות תכנוניות: עורך הדין בודק את התכניות המקומיות והתמחות בתכניות בניין עיר כדי לוודא שהעסקה תואמת לתוכניות העירוניות.
תפקידו של עורך דין לענייני מקרקעין ונדל"ן :
- בדיקת נתוני הקונה ו/או מוכר, יכולת כלכלית ויכולת לעמוד בתנאי העסקה;
- בדיקת סטאטוס/רישום של הנכס;
- ליווי הליך מכר/רכישה של הנכס תוך הגנה על האינטרסים והמטרות של הלקוח, יצירת בטחונות שיבטיחו את מלוא הזכויות של שני הצדדים;
- עריכת חוזה/בדיקת חוזה;
- דיווח למיסוי מקרקעין;
- ליווי הליך קבלת מימון/משכנתא;
- פתיחת חשבון נאמנות עם הלקוח;
- רישום והעברת הזכויות על שם הרוכש/מסירת חזקה.
ליווי משפטי בעסקאות לרכישת ולמכירת דירת מגורים כולל מספר שלבים:
- בדיקות טרום חתימת חוזה – עם מציאת הדירה המתאימה ובטרם הבשלת העסקה נדרשות מספר בדיקות מקדימות, אשר נועדו להבטיח את אמיתות וחוקיות העסקה, זכויות המוכר בנכס, מעמד הקרקע והדירה ברישומי הטאבו (לשכת רישום מקרקעין),במנהל מקרקעי ישראל, בחברה משכנת, תלוי איפה רשום הנכס. חלה חובה לבדוק האם רשומה הערות אזהרה ומשכון ברישומי הנכס, חבויות לרשות המקומית או לגורמים אחרים, התאמה בין רישומי הנכס למבנה בפועל ועוד. ליווי של עורך דין מקצועי בתחום המקרקעין בשלב זה של העסקה, יבטיח את בדיקת כלל המידע והתיעוד הרלוונטי, ואת האפשרות להחליט בצורה מושכלת ובטוחה על התקדמות העסקה. במקרה של רכישה מקבלן יבצע עורך הדין בדיקות רלוונטיות הנוגעות לרישום הזכויות וכן לבטוחות שמעמיד היזם/קבלן.
- עריכת חוזה מכר ורכישה – עורך הדין במקרקעין יכין (או ינסח) טיוטת חוזה המכר- על סמך ההסכמות שהושגו במסגרת תהליך משא ומתן בין הצדדים תוך חתירה מתמדת להגנה על האינטרסים והזכויות של לקוחותיו על פי חוק.
- תיקונים ועריכה – עם סיום עריכת החוזה יעביר עורך הדין את טיוטת ההסכם בטרם חתימת הצדדים, לצד שכנגד או לבא כוחו, לצורך עיון בחוזה ומתן אפשרות להסתייגויות והערות שיידונו בין הצדדים עד לדיוק ההסכמות וניסוחן מחדש באופן שיהיו מקובלות על שני הצדדים.
- ליווי במעמד החתימה על חוזה – למרות ההסכמות והשקיפות, מעמד החתימה על החוזה אינו בבחינת פעילות טכנית בלבד ועשוי להוליד שאלות, סוגיות ואף אי הסכמות שיביאו להישמטות העסקה. חשוב במיוחד להגיע למעמד זה בליווי ייצוג אחראי ושקול. במעמד החתימה יבהיר עורך הדין למשתתפים סוגיות שונות, מחויבויות וסעיפים שונים ויבטיח את ההבנה והחתימה על החוזה מתוך מודעות, הסכמה חופשית, ובאופן שלא ניתן להלין ולערער עליו.
- רישום זכויות על הנכס – עם השלמת העסקה, יבצע עורך דין רישום (העברת) זכויות כחוק בלשכת רישום מקרקעין (טאבו), במנהל מקרקעי ישראל או בחברה משכנת לפי העניין.
עורך דין לענייני נדל"ן: מדוע חשוב להיעזר בו
עורך דין לענייני נדל"ן חשוב משום שהוא מבטיח שהעסקה מתנהלת בצורה חוקית, מסודרת ובטוחה. תפקידו הוא לוודא שכל ההיבטים המשפטיים טופלו כראוי, להימנע מבעיות עתידיות ולמנוע טעויות שעלולות להוביל לתביעות משפטיות או הפסדים כספיים. הוא מסייע בניהול החוזים, עורך בדיקות משפטיות של הנכס, ומוודא שהעסקה מתבצעת בהתאם לחוק.
סיכונים בעסקאות מקרקעין וכיצד עורך דין מקרקעין יכול להגן עליכם
עסקאות מקרקעין כרוכות בסיכונים רבים, ולכן חשוב להיעזר בעורך דין מקרקעין:
- בעיות משפטיות בנכס: עורך דין מבצע בדיקות משפטיות כדי לוודא שאין עיקולים או משכונות על הנכס.
- תנאים חוזיים לא הוגנים: הוא עורך את החוזים בצורה שתשמור על זכויות הלקוח ותחליף תנאים לא הוגנים.
- סיכונים תכנוניים: עורך הדין בודק את התוכניות העירוניות כדי לוודא שהעסקה תואמת לתקנות ולתוכניות תכנון.
- סכסוכים עתידיים: עורך הדין מספק ייעוץ כיצד להתמודד עם סכסוכים עתידיים ומניעת תקלות משפטיות.
מתי לפנות לעורך דין מקרקעין במהלך רכישת או מכירת דירה
כדאי לפנות לעורך דין מקרקעין מוקדם בתהליך העסקה, בדרך כלל לאחר שנמצא הנכס המתאים וטרם חתימת החוזה. עורך הדין יסייע בתהליך המשא ומתן, יערוך את החוזה ויבצע את הבדיקות המשפטיות הדרושות. ככל שמקדימים לפנות, כך ניתן להימנע מבעיות שעלולות להתעורר בהמשך התהליך.
עורך דין לענייני נדל"ן : האם יש צורך גם ברכישת דירה מקבלן?
כן, גם כאשר רוכשים דירה מקבלן, מומלץ להיעזר בעורך דין נדל"ן. רכישת דירה מקבלן כרוכה בחוזים מורכבים, כולל הבטחות לגבי ביצוע העבודה ומועדי מסירה. עורך דין נדל"ן יוכל לסייע ב:
- סקירת חוזה הרכישה: לוודא שהחוזה עם הקבלן הוגן וכולל את כל ההתחייבויות הנדרשות.
- בדיקות חוקיות ותכנוניות: לבדוק את רישיונות הבנייה ואת ההתאמה לתוכניות התכנון.
- מניעת בעיות עתידיות: לסייע במניעת בעיות עם הקבלן ובשמירה על זכויות הרוכש במקרה של עיכובים או אי התאמות.
השירותים של עורך דין נדל"ן חשובים בכל שלב בתהליך רכישת דירה, ויכולים למנוע בעיות משפטיות ולקצר תהליכים עתידיים.
עורכת הדין אולגה קוטלניקוב היא עורכת דין בעלת ניסיון רב שנים, מלווה במקצועיות את לקוחות רבים בעסקאות מכר ורכישה של דירות ונכסי נדל"ן אחרים, תוך ייצוג כל צד נאמנה. עו"ד קוטלניקוב מספקת שירותים לכלל האוכלוסייה, לרבות מגזר דוברי הרוסית, ומעמידה לרשותם משרד בוטיק מקצועי בחולון, שירות אישי, זמינות בכל עת וליווי לאורך כל שלבי ההליך.
