שתי עובדות שרוכשי הדירות חייבים להכיר בטרם חתימה על הסכם מכר דירת קבלן:
- תיקון לחוק מכר דירות משנת 2014 קבע מגבלה לסכום המשולם על ידי רוכשי דירות מקבלן לעורך הדין מטעמו, לסכום בסך: 5,575.06 ₪ או לסכום השווה ל-0.5% משווי העסקה- הנמוך מבניהם (מגבלה זו תקפה עד לתקרת שווי נכס בסך 4,642,750 ₪. הסכומים האמורים לפני הוספת מע"מ).
- עורך הדין המלווה את היזם/קבלן בעסקה אינו עורך דין משותף, והוא מייצג את האינטרסים של הקבלן/יזם בלבד. השירות שהוא יספק לרוכשים מוגבל לרישום בית משותף ולרישום הזכויות במקרקעין.
על מנת להבטיח את עסקת רכישת הדירה על הצד הטוב ביותר ותוך הגנה על הזכויות ועל האינטרסים של רוכשי הנכס- חשוב במיוחד להיוועץ בעורך דין המתמחה בתחום הנדל"ן ובעסקאות רכישת דירה מקבלן בפרט.
עורכת הדין אולגה קוטלניקוב מלווה רוכשי דירות רבים בפרויקטים חדשים באזור גוש דן והמרכז ומעניקה שירות אישי, מקצועי ומקיף, במשרד בוטיק בחולון.
ההבדלים בין רכישת דירה מקבלן לרכישת דירה יד שנייה
תנופת הבנייה בערים רבות בישראל מושכת מחפשי דירות רבים לפרויקטים החדשים, המציעים דירה חדשה ומעוצבת בבניין שזה עתה בנייתו הסתיימה. מלבד תחושת ההתחדשות והאפשרויות להתאמה אישית של מגוון אלמנטים כבר בשלבי הבנייה, לרכישת דירה חדשה ישנן לא מעט משמעויות כלכליות שחשוב להיערך אליהן:
- הצמדת מחיר הדירה למדד- רכישת דירה חדשה מתבצעת במרבית המקרים בשלבי הבינוי השונים, מה שקרוי גם רכישת דירה "על הנייר". רכישת הדירה בשלבי התכנון והבינוי הראשוניים עשויה להתקיים כשנתיים ויותר בטרם סיום הפרויקט, בעוד שדירות אחרונות בשלבי הפרויקט האחרונים יימכרו לרוב חודשים ספורים לפני קבלת הנכס. במרבית הסכמי המכר יבחן הקבלן להצמיד את המחיר המוסכם של הדירה למדד הקבלנים- המייצג את השינויים בעלויות חומרי הבנייה והעבודה בפרק הזמן האמור.
- תשלום לעורך הדין המייצג את הקבלן- על פי האמור לעיל ועל פי המוסכם בין הצדדים במסגרת הסכם מכר דירת קבלן.
- אגרות רישום ממשלתיות- אגרות ממשלתיות הנדרשות לתשלום על ידי הרוכש בהליכי הנפקת מסמכים ושטרות בעלות, רישום העסקה בשלבים, תיעוד הערות אזהרה וסילוקן, העברת זכויות ורישום בטאבו.
- מס רכישה- מס רכישה הוא מס החל על עסקאות נדל"ן בישראל ומחייב את הרוכשים של הנכס. מס רכישה נקבע על פי מחיר הנכס ומדרגות מס, ומשתנה בהתאם לכמות נכסי המקרקעין המצויים בבעלות הרוכשים.
- שדרוג סטנדרט הבנייה- למרות שמדובר בנכס חדש, האלמנטים הפנימיים של כל דירה ניתנים לבחירה ולהתאמה אישית, כאשר לרוב הקבלן יציע טווח בסיס לבחירה, וכל שינוי ושדרוג יתבצע בתוספת עלות.
לצד העלויות הנוספות הללו והצורך בתכנון כלכלי שיביא בחשבון את העלויות המהוות נגזרת למחיר הנכס, הבדל מהותי נוסף הוא שבשונה מרכישת דירה מיד שניה- הסכם מכר דירה מקבלן הוא הסכם מובנה, ברובו אחיד לכלל הדיירים בפרויקט ותוך ביצוע התאמות (מאפייני דירה, עלות), המנוסח עבור הקבלן ומגן באופן משפטי על האינטרסים שלו.
האם ניתן לשנות הסכם מכר דירת קבלן
רכישת דירה מקבלן טומנת בחובה סיכונים ומשמעויות רבות, ואת הליווי המקצועי בתהליך רצוי להתחיל הרבה לפני שלב החתימה על הסכם המכר.
כבר בשלב החיפוש וההתעניינות, ובוודאי בשלב איתור הפרויקט המתאים, מומלץ להיוועץ עם עורך דין מקרקעין ונדל"ן מקצועי ומוביל בתחום, ולהבטיח את ייצוג האינטרסים שלכם- ושלכם בלבד על ידו.
בין תפקידי עורך הדין דיני מקרקעין המייצג רוכשים בעסקאות רכישת דירה מקבלן:
מוניטין ורקע– לא חותמים על הסכם מכר דירת קבלן מבלי שעורך דין מטעמכם יבצע בדיקת רקע על הקבלן/היזם/החברה הקבלנית, ויוודא כי מדובר בגוף רשום ומוסדר בחוק, נקי מאישומים פליליים ומתביעות דיירים קודמים, שהשלים פרויקטים דומים בעבר.
קבלן מבצע– החברה החתומה על הסכם מכר דירת קבלן לרוב תעסיק קבלני משנה במיקור חוץ לביצוע העבודה בפועל. יש לוודא כי קבלן הביצוע הנבחר לעניין זה הוא קבלן מוסמך ורשום בפנקס הקבלנים.
בעלות על הקרקע– באחריות עורך הדין דיני מקרקעין המייצג את הרוכשים לבצע בדיקת בעלות ואיתור הזכויות על הקרקע כפי שאלה מופיעות ברישומי מנהל מקרקעי ישראל/רשויות הטאבו.
היתר בניה– יש לוודא כי הקרקע המיועדת לפרויקט, ובוודאי כאשר זה מצוי בשלבי התכנון עדיין, היא קרקע בייעוד בנייה, מאושרת כקרקע צהובה בתב"ע העירונית, וכי היזם/קבלן מחזיק בהיתר בנייה התואם את התכניות האדריכליות וההנדסיות בפרויקט.
בטחונות– עלויות הקמת בניין משותף הן עלויות גבוהות, ובמקרים רבים הקבלן אינו מביא את ההון הנדרש מראש. על מנת שלא להיוותר עם דירה "על הנייר בלבד" ואל מול מבנה שבנייתו לא הושלמה- חשוב לוודא כי הקבלן מעמיד ערבויות חוק מכר.
ערבויות חוק מכר הן ערבויות בנקאיות מטעם מבצע פרויקט הנדל"ן, המשמשות רשת ביטחון לכסף שהרוכשים מעבירים לדירה ועד להתקדמות העסקה לשלבים המרכזיים שלה. ערבויות חוק מכר הן סוג של ערבות בנקאית מופקת על ידי מבצע פרויקט הנדל"ן (היזם, קבלן), אשר נועדה לשמש ביטוח ועירבון לכסף שהרוכשים מעבירים על חשבון רכישת הדירה עד לרגע בו העסקה מגיעה לשלבים מתקדמים יותר ועד לשלב סיום הבניה.
אסור לקבלן (המוכר) לקבל מעל 7% ממחיר הדירה אלא אם הבטיח את כספם של הרוכשים באחת מן הדרכים האלו: 1. ערבות בנקאית 2. ביטוח בחברת ביטוח מוכרת לטובת רוכש הדירה 3. שעבוד הדירה או חלק יחסי מהקרקע במשכנתא ראשונה לטובת רוכש הדירה, 4. הערת אזהרה לטובת הרכוש או העברת הבעלות (או זכות אחרת בדירה או בחלק יחסי מהקרקע) על שם הרוכש.
ערבויות חוק מכר
ערבויות חוק מכר הן אמצעי המגן על רוכשי דירות בשלבים הראשונים של הפרויקט והן מיועדות למימוש במקרים בהם עסקת נדל"ן לא יוצאת לפועל כתוצאה של סיבות שאינן תלויות ברוכשים.
לאחר אימות נתוני הקבלן והקרקע, יעמוד עורך הדין המייצג לרשות הרוכשים ויסייע בהגעה להסכמות הנוגעות למספר היבטים, בניהם: סכום העסקה הכולל, הצמדה למדד, תמורות, פעימות תשלום, מועד כניסה, עיכובים ואיחורים ומשמעותם וסעיפים נוספים.
הסכם מכר דירה מקבלן אמנם מגיע כמסמך אחיד שנערך מראש עבור הקבלן, אולם עורך דין נדל"ן מקצועי ומנוסה שיבחן את החוזה מבעוד מועד, ידע לאתר ולזהות מוקשים וסיכונים, לנהל דין ודברים אל מול הקבלן ומייצגו, ולהטמיע שינויים נדרשים והדנות בעלות משמעות רבה עבור הרוכשים.
עורכת הדין אולגה קוטלניקוב מתמחה ומנוסה בליווי רוכשי דירות חדשות ובהתנהלות מול קבלנים ויזמים- ומעניקה ללקוחותיה בחינה יסודית של הסכמי מכר דירת קבלן בעין מקצועית, בתשומת לב מוקפדת ותוך שמירה מלאה על הזכויות והאינטרסים של הלקוח בכל שלבי ההליך.
