העברה ללא תמורה
עורכת הדין אולגה קוטלינקוב מלווה משפחות, זוגות ומקורבים בהליכי העברה ללא תמורה של הנכסים, במגוון סיטואציות ונסיבות, תוך הכוונה וייעוץ, עריכת מסמכי העברה וקבלה של הנכס, הגשת דיווח כחוק, מיצוי זכויות והטבות מס- במקצועיות, במיומנות ותוך מתן מעטפת שירותים משפטיים רחבה ומקיפה לצרכי כלל לקוחות המשרד
המונח העברה ללא תמורה מתייחס להליך של העברת נכס מקרקעין, כאשר לרוב מדובר בדירת מגורים, בין קרובי משפחה, ללא כל תמורה חומרית/תשלום. החוק מתיר העברה זו ומכיר בזכותו של כל אדם לעשות ברכושו כרצונו, ויחד עם זאת בוחן בקפדנות עסקאות מסוג זה במטרה למנוע ניצול לרעה של החוק לצורך הימנעות מתשלום מס.
מחד גיסא החוק מתייחס אל העברה ללא תמורה של דירה כעסקת מקרקעין לכל דבר, ומחייב גם עסקאות המוגדרות כהעברת מתנה בתשלום מס מקרקעין, בכפוף לשווי הנכס, ומאידך גיסא מכיר בעסקת העברה ללא תמורה בנסיבות מסוימות, כעסקה פטורה ממס, בהתאם למעמד ולנכסי נדל"ן קיימים של מקבל המתנה.
עסקאות העברה ללא תמורה – מאפיינים
העברה ללא תמורה מתבצעת בדרך כלל בין בני משפחה בדרגת קרבה ראשונה. חשוב! יש לוודא כי הקרוב אליו מועברת הדירה במתנה עונה על הגדרת "קרוב" לעניין מס שבח בהתאם לחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), תשכ"ג-1963 ועל הגדרת "קרוב" לעניין מס רכישה בהתאם לתקנות מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה) (מס רכישה), תשל"ה-1974, על מנת להפחית באופן המקסימלי את המיסוי החל בעסקה.
הגדרת הקרוב בהעברה ללא תמורה היא שונה.
קרוב לעניין מס שבח איננו בהכרח גם קרוב לעניין מס רכישה.
קרוב לצרכי מס שבח בהתאם לחוק כל אחד מאלה: בן זוג, הורה, הורי הורה, צאצא, צאצאי בן זוג ובני זוגם של כל אחד מאלה, אח או אחות, לגבי זכות שקיבלו מהורה או מהורי הורה בלא תמורה או בירושה. יש לשים לב כי העברת דירה ללא תמורה לאחות או לאח, אינה מזכה בפטור ממס שבח למעט מקרים בהם הזכות של המעביר בדירה מקורה בקבלת דירה במתנה מן ההורים, בעודם בחיים או בירושה.
קרוב לעניין מס רכישה הינו בן זוג, לרבות מי שהיה בן זוג במשך ששה חודשים שקדמו למכירה, הורה, צאצא, בן-זוגו של צאצא, אח ואחות.
העברה ללא תמורה של דירה שמתבצעת מחוץ לתא המשפחתי המוגדר לעיל, תיחשב לעסקת מקרקעין רגילה והטבות המס האמורות לא יחולו עליה.
עסקת העברה ללא תמורה אינה מתייחסת לתשלום ישיר בגין הנכס בלבד, ומחייבת העברה ללא כל סוג של תמורה, לרבות העברת זכויות בנכס אחר, תשלום באמצעות מניות/אג"ח או כל תמורה אחרת. ככל והעסקה תכלול תמורה כלשהי, ההתייחסות אליה תהיה כאל עסקת מקרקעין סטנדרטית המחויבת במס.
תהליך העברת דירה ללא תמורה אמנם אינו כולל העברת תשלום או תמורה אחרת, אולם למרות זאת מחייב בהליך רישום מלא, עריכת תצהירי העברה ללא תמורה בין נותן המתנה למקבל הדירה, שטרות טאבו, תשלום אגרות והעברת בעלות ודיווח של שני הצדדים לרשויות המס.
ניתן למכור זכות במקרקעין אשר התקבלו ללא תמורה אך נקבעו תקופות צינון למוכר (מקבל המתנה). אם מקבל המתנה התגורר בדירה – תקופת הצינון הינה 3 שנים מהיום שבו הוא החל לגור בדירה, כבעליה. אם מקבל המתנה לא התגורר בדירה – תקופת הצינון הינה 4 שנים מהיום שהוא נעשה הבעלים בדירה. אם מקבל המתנה הוא קטין, תקופת הצינון תיספר רק בהגיעו לגיל 18 שנה, בין אם הוא מתגורר בדירה ובין אם לא.
על מנת להבטיח הליך העברה ללא תמורה מסודר, המקיים את רצון נותן המתנה ומקבלה, להימנע מהתנגדויות צד ג' אחד או יותר לעסקה וערעור על תוקפה, ולהבטיח התנהלות חוקית ורישום מחייב כחוק- מומלץ להיוועץ בעורך דין מקרקעין מקצועי המתמחה בליווי עסקאות מסוג זה.
מסמכים והליכים בעסקה העברה ללא תמורה של דירת מגורים
- חתימה על תצהירים העברה ללא תמורה.
- חתימה על דיווח לרשויות המס.
- הפקת שטרי מכר.
- במידה והדירה מלווה במשכנתא, נדרשת הסדרה באמצעות סילוק מוקדם של ההלוואה, או לחילופין העברת המשכנתא על שם המקבל בהסכמת הבנק.
- יפויי כח בלתי חוזרים
עריכת חוזה-הסכם מתנה
למרות שמדובר בעסקת מתנה העברה ללא תמורה, מומלץ ונכון לשני הצדדים לערוך גם הסכם מתנה הכולל את פירוט העסקה, פרטי הנכס ושוויו המוערך, תנאים לביצוע ההעברה, אפשרות או אי אפשרות לחזרה מהמתנה, עיגון הסכמות ומגבלות החלות על מקבל המתנה (דוגמת שימוש בנכס, מניעת העברתו).
עורכת הדין אולגה קוטלינקוב מספקת ליווי משפטי, ייעוץ וייצוג בעסקאות העברה ללא תמורה של דירות ונכסי נדל"ן ולרבות שירותים משפטיים נוספים ושירות מקצועי, במשרד המעניק יחס, שירות משפטי אמין ואיכותי בחולון.
